Reducir el déficit habitacional con activos públicos: el caso del BID en Dominicana
Convertir los activos públicos de las ciudades en vivienda social es una forma de reducir el déficit habitacional. Se trata de bienes inmuebles o bienes raíces (tierras, edificios) de propiedad pública de gobiernos municipales, regionales o nacionales.
Asimismo, la coordinación de programas de inversión público-privado para el desarrollo de viviendas sociales puede jugar un rol más activo para aliviar el déficit de viviendas en países de América Latina y el Caribe (ALC).
En este artículo se abordarán cuatro acciones para reducir el déficit de vivienda mediante el aprovechamiento de activos públicos en la región y se explicará cómo el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) trabaja para su desarrollo en la República Dominicana.
Aprovechamiento de los activos públicos municipales
La activación y desarrollo de activos públicos es una oportunidad para aprovechar terrenos estatales o municipales disponibles que están infrautilizados dentro de las ciudades.
Muchos de estos espacios cuentan con buena accesibilidad a bienes y servicios, infraestructura pública, conectividad y equipamiento urbano, y pueden ser una herramienta para solucionar el déficit de vivienda cuantitativo (ausencia de viviendas) estimado en más de 23 millones de hogares.
Entre los actores claves para impulsar estrategias de activos públicos se encuentran las autoridades municipales. Los gobiernos locales pueden jugar un papel relevante en la activación de terrenos para reducir el déficit habitacional por al menos tres grandes razones:
– Son dueños de tierras urbanas: con frecuencia los municipios cuentan con terrenos y campos transferidos históricamente por el gobierno nacional
– Controlan los usos de suelo: los municipios pueden definir las normas de zonificación del suelo urbano, y establecer áreas de desarrollo que cuentan con buenos accesos a bienes y servicios para que inversionistas privados y públicos puedan construir proyectos habitacionales
– Los municipios pueden promover soluciones asequibles de vivienda: a través de incentivos normativos y alianzas público-privadas se puede incentivar la construcción de vivienda para la base de la pirámide en terrenos públicos
Cuatro acciones para activar y desarrollar vivienda social en activos públicos
El uso de terrenos públicos para enfrentar el déficit habitacional es una estrategia que puede conducir a un desarrollo inclusivo, próspero y sostenible de barrios y comunidades en la región.
No obstante, para llevarlo a cabo de forma correcta se debe contar con mecanismos de gobernanza, instrumentos de financiamiento y programas adecuados para la evaluación y desarrollo de este tipo de proyectos. Compartimos cuatro acciones para activar y desarrollar vivienda social en activos públicos:
1. Mecanismos de gobernanza para el desarrollo habitacional en terrenos públicos
Creación de un banco de suelos públicos bien localizados mediante una secretaría ejecutiva u organismo del estado encargado de habilitar y comprar suelos que permita conectar la necesidad de terrenos para el desarrollo de viviendas sociales con la oferta de terrenos disponible
2. Implementar instrumentos normativos para el desarrollo de vivienda social, orientada a la generación de barrios integrados
Un ejemplo son los bonos de constructibilidad (densidad) adicional condicionados a la construcción de vivienda social. Los gobiernos locales pueden cobrar al sector privado (dinero, obras, terrenos o aportaciones urbanísticas) en contraprestación al incremento de densidad en su terreno, el cual puede pagarse con la construcción de un porcentaje de unidades de vivienda social.
3. Planes públicos o público-privados orientados a proyectos de vivienda social
Los gobiernos, cuando son propietarios de terrenos, pueden aportar la propiedad de la tierra (vía cesión, o arrendamiento). Los desarrolladores privados pueden contribuir con capital para desarrollar el proyecto en dichos terrenos a cambio de que el desarrollador reserve un porcentaje o la totalidad de las unidades para viviendas sociales.
4. Desarrollo de proyecto de viviendas sociales y equipamiento adecuado a las características particulares de las distintas localidades, su geografía y cultura
Es recomendable realizar un análisis de mercado inmobiliario que permita identificar el valor al que se podría comprar o vender la tierra y determinar las condiciones físicas existentes, las características de la población y del mercado local. El objetivo de esto es desarrollar un programa adecuado a la zona y que sea viable económicamente.
El rol del BID explorando oportunidades en República Dominicana
Los mercados inmobiliarios de la mayor parte de países de la región excluyen a hogares de bajos ingresos de la vivienda de calidad en el sector formal.
La República Dominicana no es una excepción, y se estima que el déficit habitacional a nivel nacional supera las 1.4 millones de unidades. Tal y como hemos abordado en anteriores entradas de blog, el déficit habitacional tiene importantes implicaciones para la superación de la pobreza multidimensional, el desarrollo económico, la productividad y la acción contra el cambio climático.
El Banco Interamericano de Desarrollo (BID), con el apoyo de estudiantes de la Universidad de Nueva York (NYU,) está desarrollando una metodología para analizar y evaluar oportunidades para aprovechar activos públicos que contribuyan al desarrollo económico de las ciudades en República Dominicana.
Junto con el Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones de del país, el equipo busca identificar la ubicación, el valor y los atributos de una muestra de terrenos y edificios de propiedad pública.
Este proyecto busca explorar estrategias a través de las cuales los activos públicos podrían monetizarse para recaudar recursos públicos, atraer inversiones privadas, crear empleo local y apoyar en la reducción del déficit habitacional.
(Por Luis Schloeter – Sebastian Salas – Editor: Daniel Peciña / blogs.iadb.org / La publicación original puede leerse acá https://blogs.iadb.org/ciudades-sostenibles/es/acciones-reducir-deficit-vivienda-activos-publicos/)
